부자의 사고방식

부자들의 사고방식

 

 

4%대의 저금리 시대. 통장에 적힌 숫자를 한 자리 한 자리 늘려가는 재미에 피곤함도 모르고 살았던 성실한 소시민에게는 슬픈 현실이다. 더 이상 저축만으로는 큰돈 만지기 힘들어진 세상. 부자들의 자산 중 90% 이상이 부동산이라는데, 재테크 전문기자이며 ＜부동산으로 10억 만들기＞의 저자인 전영수씨가 조목조목 짚어본 부자들의 노하우.


지난 2월 열렸던 [부자들의 부동산 투자 비법]을 주제로 한 세미나. 강의를 맡은 전영수씨는 “여유자금이 10%만 있어도 100%를 만들 수 있는 게 한국의 부동산 시장이다”, “총선 변수는 부동산에 절대적인 영향을 미친다”, “택지개발지구 투자는 수우미양가 중 무조건 우 이상은 된다”, “분배보다는 성장을 강조한 이헌재 경제부총리의 취임은 눈여겨봐야 할 부분이다” 등 투자와 직결된 발언을 쏟아내며 참석자들의 관심을 고양시켰다.

“부자들은 일반인들의 사고의 폭을 너무나 쉽게, 편하게 넘나든다”고 강조한 그는 부동산 부자들의 사고방식 분석을 시작으로 물건 찾는 노하우, 자금 조달법, 비싸게 되파는 방법, 큰돈 굴리기 전략 등을 설명했다.


부자들의 습관과 사고방식

1. 내 집 마련은 재테크 첫걸음이다

내 집 마련은 재테크에 있어서 절체절명의 과제다. 최소한 내 집은 호·불황을 떠나 사야 한다. 이미 보급률 100%를 넘어섰어도 집값은 오른다. 지금은 불황이기 때문에 5∼10%의 수익 차이가 날 수는 있지만 그보다 더 중요한 심리적인 안정을 얻을 수 있다. 여유로움은 재테크 성공의 중요한 요소다. 내 집 없이 투자하는 사람은 결국 조바심 때문에 실패하는 경우가 많다.

2. 일단 저지르고 봤다

부자들의 생명은 신속하고 과감한 매매 결정이다. 이 점은 부동산 투자의 80%를 좌우한다고 해도 과언이 아닐 정도로 중요한 대목이다. 부동산 투자에 있어서, 무모함이 성공의 지름길이 될 때도 있다. 쉽게 말해 [객기]인데, 이런 소양이 있는 사람은 수중에 1000만원밖에 가지고 있지 않아도 강남에 있는 웬만한 건물의 주인이 될 수 있다. 물론 저지르기 위해서는 평소에 쌓아두었던 지식이나 안목에 대한 확신이 전제돼야 한다.

3. 대중과 거꾸로 갔다

한마디로 역발상 전략이며, 앞서서 달렸다는 얘기이기도 하다. 좀 외롭더라도 먼저 가서 기다릴 줄 알아야 한다. 예를 들어보자. 과거에는 20평형대가 국민평형이었다면 현재는 33평형이 국민평형이다. 그때 30평형대를 사놓았던 사람은 지금 돈을 벌었다. 그렇다면 지금 상황에서는 어떻게 해야 할까? 또다시 20평형대를 필요로 할 때가 분명 온다. 지금 사서 때를 기다리는 것이다. 단, 이 경우 조바심은 절대 금물.

4. 암탉이 울어야 집안이 흥한다

여성은 여러 가지 이유로 부동산에 강할 수밖에 없다. 주거환경, 교육, 편의시설 등에 대한 정보 수집이 빠른 것이 주부들이다. 그런 정보 속에서 투자에 대한 개념을 세울 수 있는 것이다. 또, 특유의 동물적인 감각도 가지고 있다. 부동산과 여자는 최상의 궁합이다.


부자들의 물건 찾는 노하우

1. 불황일수록 더 바빴다

불황이 반복되면 빈부 격차가 커진다는 건 만고의 진리다. 부자들은 불황일 때 더 열심히 뛰고 수익을 얻는다. 왜냐? 싼 물건이 많이 나오기 때문이다. 틈새가 되는 상품이 무수히 쏟아져 나올 때 알짜 상품을 골라내는 안목이 있는 게 부자들이다. 불황은 위기가 아닌 기회라는 점을 명심해야 한다.

2. 신발 밑창이 닳도록 돌아다녔다

[지하철역까지 도보 2분]이라고 적힌 광고지의 문구를 가보지도 않고 그대로 믿는 사람은 투자에 [투]자도 모르는 사람이다. 요즘엔 등기부등본까지 위조하는 세상이다. 뭐든지 본인이 직접 가보고 확인해야 한다. 부동산은 1물1가의 법칙이 절대 적용되지 않는다.
예를 들어 아파트의 경우 아침에 파는 것과 저녁에 파는 것, 또 몇 층인가에 따라 가격이 달라진다. 그리고 같은 물건이라도 어제 다르고 오늘 다르다. 누가 파느냐에 따라서도 달라진다. 변화가 역동적이다. 직접 보고 매물의 장단점을 확인하는 것이 키포인트다. 바빠서 여유가 없다면 부동산 투자는 일찌감치 접어라.

3. 땅부자는 지도를 끼고 살았다

지도를 보면 산이 크게 있고 강물이 흐르는 곳이 있다. 생각해보라! 그 산을 깎고 강을 메워서 도시를 만들겠는가? 우리나라에 돈이 넘쳐나지 않는 이상 절대 그럴 리 없다. 파주나 김포 등이 신도시로 개발되기 전, 지도를 볼 줄 아는 웬만한 투자자들은 이미 다 알고 있었다. 극히 상식적인 수준에서 이뤄지는 부동산 개발은 지도만으로도 용도 변경 가능성을 점칠 수 있다. 용도 변경만으로 땅값은 기하급수적으로 뛴다. 아울러 전용주거→일반주거→준주거→일반 상업지역으로 바뀔 가능성이 있다면 그야말로 보배다.

4. 물건보다 사람을 먼저 챙겼다

부동산중개소에 가면 물건을 보는 게 아니라 거기 앉아서 자기와 비슷한 물건을 찾는 사람이 얼마나 있는가를 본다. 어차피 나중에 팔아야 하는 물건인데, 그 수요가 어느 정도 되는지 분석해보는 거다.


부자들만의 자금 조달법

1. 은행 문지방이 닳도록 들락거렸다

금융기관에 한두 사람 내 편을 만들어놓아라. 분명 도움받을 일이 있다. 빚 잘 내는 것도 하나의 재테크다. 주도면밀한 대출정보 분석만 전제된다면 대출은 활용할수록 이득이다. 은행은 자선기관이 아니다. 알아서 대출금리를 깎아주지 않는다. 자신의 권리는 직접 챙겨야 한다. 상황에 따라 신용대출보다 담보대출이 더 나을 수도 있다. 대출상담은 은행에서 하고 대출은 인터넷으로 받아라. 0.5% 깎인다.

2. 부자는 은행과 딜을 한다

은행도 사람 상대하는 곳인데, 절대 안 되는 것은 없다. 하지만 부자에게 약하고 빈자에게 강한 비정한 곳이기도 하다. 같은 돈을 빌려도 이자와 이율이 다르니 말이다. 이자를 떨어뜨리기 위해서는 치밀한 협상이 필요하다. 혹자는 이자 몇 번 안 내고 그 돈으로 투자해서 한꺼번에 갚겠다고 협상을 하기도 한다. 대출만 120% 활용해 부자 반열에 오른 사람도 많다. 이자보다 수익이 더 큰 부동산 레버리지 효과를 톡톡히 본 경우다.

3. 내 돈 없이 건물 올렸다

땅에는 한계가 많다. 환금성이 떨어지고 담보로서도 별 매력이 없다. 하지만 개발 가능성만큼은 어느 투자 못지않다. 입지만 좋으면 거의 수직상승이다. 잘만 고르면 무상양도 제의가 숱하게 들어온다. 이 무상양도는 손 안 대고 코 푸는 격인데, 땅주인은 땅만 빌려주면 몇 년 후 거기에 지어진 건물을 공짜로 양도받을 수 있다. 단 임차인이 계약기간 동안 충분한 수익을 올릴 수 있을 정도로 땅의 입지가 빼어나야 한다는 조건이 붙는다.


부자들만의 비싸게 되파는 방법

1. 무릎에서 사서 어깨에서 팔았다

최선의 매매전략은 물론 바닥에서 사서 천장에서 파는 것이다. 하지만 이 방법은 아무리 고수라 해도 쉽지 않다. 오히려 다 먹으려다 하나도 못 먹는 수가 있다. 과욕보다는 느긋함으로 실익을 챙기는 게 결국 성공하는 거다. 적정선인 [무릎]과 [어깨]의 위치를 빠르게 파악하고 매각 타이밍을 결정해야 한다.

2. 살 사람 없으면 있는 곳으로 찾아가라

부동산중개소에 전화 한 통 걸어 집 팔 생각을 하지 마라. 자신이 매물로 내놓은 집이 저평이면 저평대를 선호하는 지역으로 찾아가는 노력 정도는 해야 한다. 살 때만큼 팔 때도 발품이 결정적인 역할을 한다.

3. 보기 좋은 떡이 먹기도 좋다

리모델링은 최소비용으로 최대효과를 내는 전략이다. 때론 매각보다 리모델링이 더 큰돈을 벌어주기도 한다. 비용을 뽑고도 남는다면 리모델링은 선택이 아니라 필수다. 비싸게 팔려면 그만큼 상품가치를 높여라. 예를 들어 강남의 5층짜리 건물을 판다고 하자. 매매가 안 된다고 불평만 하지 말고 페인트칠이라도 해봐라. 주택일 경우 싱크대를 새로 놓고 베란다라도 고치면 바로 팔린다